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決策參考地產動態
房地產進入直接融資時代
近年來持續的房地產調控，正促使相關企業更多轉向直接融資。住建部政策研究中心與高和資個人信貸利率比較本聯合發佈《2013年民間資本與房地產業研究報告》稱，房地產直接融資所占比重已經由2004年的30%上升至2012年的40.5%。直接融資資金總額在8年間增長6.5倍，房地產進入直接融資時代。
住建部政策研究中心主任秦虹認為，目前房地產行業已經確確實實進入直接融資時代。房地產企業逐步探索和發展多元化融資，除傳統的銀行貸款、證券融資外，目前還出現瞭信托融資、房地產私募基金等新型融資方式，未來房地產市場融資必然將逐步呈現成熟房地產市場的多元化格局。
高和資本董事長蘇鑫則指出，進入2013年，房地產直接融資占比增加的趨勢還在擴大，房地產信托新增規模占比信托總量明顯增長，房地產領域成為信托資金主要投資方向。越來越多的成熟投資人的出現和機構投資者范圍擴大，將為房地產企業發展直接融資創造基礎性條件。
報告指出，今年7月初，因有證券市場再融資放開的消息，多傢地產公司都積極準備報批材料，融資方式包括定向增發、可轉債、公司債等。從公佈的融資計劃來看，不僅僅有保障性住房、棚戶區改造項目、商品房項目，還涉及商業地產項目。報告認為，利率市場化和盤活存量信貸資產等政策也為房地產企業發展直接融資提供瞭政策機會。
同時，房地產基金也在加速發展。據瞭解，自2008年到2010年之前，國內房地產私募基金發展比較緩慢，僅有20多支基金，100億左右的市場規模。2011年和2012年各有新募基金數97和63支，募集規模分別達到712和370億元。
中國信達計劃12月初在香港證交所IPO
中國信達計劃12月初在香港進行首次公開募股，籌資不超過24億美元。該公司於1999年成立，作為中國四傢"壞賬銀行"之一，負責接管和處置大型國有銀行的不良貸款，是時任國務院總理朱基主導的針對當時"技術上已破產"的大型國有銀行而開展的宏大的全面改革計劃的一個重要組成部分。該公司最新發佈的長達700頁的募股說明書中稱，公司已成為處置不良貸款並將其轉化為利潤方面的專傢。募股說明書還顯示，目前中國信達將近半數的資產涉及房地產業，這部分業務的規模較2010年年底擴大瞭四分之一。相比之下，中國最大的三傢銀行在房地產領域貸款的比重在25%至30%之間。中國信達還持有不少煤炭行業資產。
北京商品住宅市場出現"泛豪宅"傾向
數據顯示，截止2013年11月20日，北京市實際成交均價在5萬元以上的住宅達到2004套，同比增加989套，預計2013年實際成交套數將超過2400套；實際成交均價在4萬元以上的項目有88個，同比增加28個，成交總套數達4831套，同比增加122套，增幅為2.6%。分析認為，由於2013年自住型商品房的推出，導致純商品房用地減少，商品房樓面價或將持續走高，普通商品房"泛豪宅"的傾向可能在未來凸顯。
北京樓市年內市場成交有望創歷史新高
數據顯示，截至2013年11月20日，今年北京新建物業(包括住宅、商業)合計總簽約金額已經達到瞭3146.7億元，超過瞭此前同期最高的2009年的2858億元。預計全年北京新建物業的簽約額有望達到3500億元。據介紹，雖然北京樓市年內市場成交有望創造同期歷史新高，但10月來的市場明顯出現瞭下滑。從10月1日至今，住宅類物業成交額僅253億元。分析表示，隨著年末北京重申嚴控房價，以及自主型商品住房政策發佈，市場再度出現瞭觀望跡象。成交放緩，價格漲幅必然被抑制。隨著土地供應的增加，市場對供需緊張的擔憂有望得到進一步緩解。
北京土地市場出現降溫跡象
11月19日，北京亦莊新城有新地上市，該地塊規劃建築面積為10.955萬平方米，起價11億元，需配建至少3.1萬平方米自住商品房，銷售限價為1.1萬元/平方米。該地塊僅吸引5傢企業主體現場競價，最終首開住總聯合體以16.4億元、配建自住商品房3.7萬平方米的條件成功拿地。16.4億元的成交價將溢價率鎖定在49%。扣除配建的限價房和自住商品房，按照5000元/平方米的建安成本計算，剩餘4.15萬平方米商品住宅樓面價約2萬元/平方米。有意思的是，在今年8月14日的競拍同一區域內相鄰地塊的土地競拍現場內，卻吸引到瞭十多傢房企競價，而融創聯合葛洲壩當時則連拿兩塊地。當時融創所拿到的這兩塊商品住宅用地樓面價分別達到2.4萬元/平方米和3萬元/平方米。11月19日的此次競拍融創也有參加，不過最終並未拿下。同樣在11月19日競拍的另一地塊為豐臺區王佐鎮魏各莊村A01、A02地塊，該地塊規劃建築面積約26.4萬平方米，全部為自住商品房，限價1.7萬元/平方米。最終國開東方以25.1億元的價格拿下該地塊，溢價率為35.7%，樓面價約9508元/平方米。
中國企業海外房地產交易額度創新高
隨著中國企業在海外房地產市場投資熱情的高漲，交易額度也創歷史新高。數據顯示，今年前三季中國企業在海外的房地產交易額同比增加25%，達到逾50億美元，已超過去年全年40億美元的歷史最高紀錄，其中歐洲、美國、澳洲和新加坡等市場最為活躍。仲量聯行指出，中國的投資者自去年以來在歐洲房地產投資甚為活躍，交易額更按年增長25%至近20億美元。在歐洲市場中，英國市場仍然最受投資者青睞，因倫敦市中心的核心住宅和寫字樓資產吸引著追求高收益率的投資者的投資。分析表示，歐洲市場最早受到中國投資者的註意，在過去三年間有多宗成交在英國完成，這情況持續到今年，但現時他們的焦點已經擴闊至歐洲大陸，興趣伸延至歐洲南部及中部。
11月海南商品房簽約環比上漲瞭114.51%
數據顯示，2013年11月海南商品房簽約共6725套，環比上月3135套成交量增加瞭3590套，環比上漲瞭114.51%；簽約面積682695.81平方米，環比上月(298761.25平方米)上漲128.51%。步入三季度以來，海南樓市成交繼續走高。在成交回暖的刺激下，海南樓市也明顯放量，眾多品牌房企均推出新品。"從今年下半年開始，我們已經明顯感到市場回暖。"海南某新房代理公司負責人表示，自己旗下的幾個項目僅今年一季度銷售額達到10億，而去年全年也隻有7億銷售業績，隨著歲末海南傳統旺季的到來，近期項目來電與來訪量明顯增加，全年業績創新高已經沒有懸念。
臺灣欲對大陸投資者赴臺炒房出臺預防措施
今年以來，大陸企業和投資者紛紛赴海外投資炒房。為抑制大陸投資者赴臺灣炒房，11月22日，臺灣"內政部"明確表示，從2014年1月1日起，將對大陸赴臺投資房地產的行為進行總量控制，大陸地區自然人每年最多購買土地13公頃，建物400戶，長期總量管制取得土地之上限為1300公頃，建物2萬戶。不過，總量管制規定目前隻限制自然人，對赴臺投資的大陸資法人，因業務需要申請取得辦公室及廠房等，原則上不納入總量管制，將依個案審查。業內人士表示，自臺灣房地產對大陸投資者開放以來，總共達成交易僅為122項，平均每年不到10項。這主要是臺灣房地產"345條款"嚴格管控的結果。即：持有房地產3年內不得出售、房主1年隻能在臺停留4個月、貸款最多隻有5成的限制。此次政策的出臺主要是對大陸投資者赴臺炒房的預防措施。
三季度中國104傢上市房企平均毛利率降至36.7%
數據顯示，2013年三季度，中國104傢上市房企平均銷售毛利率為36.7%，同比下降3個百分點，創3年來新低。其中，陽光股份銷售毛利率達105.91%居行業之首，約占行業平均毛利率的3倍，是萬科銷售毛利率的3.3倍左右；71傢上市房企銷售毛利率水平增速同比下滑，占比達到68.27%。分析認為，房企毛利率持續下滑說明土地及建安等成本的增加已經超過瞭房價的上漲速度。從當前市場情況看，房價的上漲幅度將會進一步放緩，新的房地產調控措施不斷出臺，房企保利潤的壓力也將越來越大。
許傢印賣11套100平方米的房子養一名球員
據統計，2012年中超16傢俱樂部全部球員的年薪支出合計為8.8億元，而廣州恒大一傢就達2.28億元，是各俱樂部平均數的4.145倍。從孔卡、穆裡奇以及克萊奧等一批中超最好的外援，到鄭智、郜林等一大批國傢隊球員，有觀點認為他們的薪資超過2億元也屬正常，畢竟孔卡一個人的工資就高達4000多萬元。根據恒大集團發佈的報告，2012年恒大地產全年實現合約銷售額923.2億元，合約銷售面積1548.5萬平方米。由此得出，恒大項目去年的銷售均價為5962元/平方米。這意味著，恒大地產一年要賣出3.8萬平方米的房子才能養活全部34名球員，平均賣11套100平方米的房子養一名球員。
中國地產公司通過業務多元化分散風險
中國的地產開發商們在冒險大舉擴張業務的同時會采取一些舉措來對沖這些風險，這已不是新鮮事。不過，目前這些公司的風險對沖力度似乎強於以往，它們正把資金投向從銀行到飲料的各類業務。
恒大地產集團有限公司本月早些時候推出瞭一款名為"恒大冰泉"的飲料產品。該產品的水源來自中國東北部的長白山。許傢印旗下的這傢公司還考慮建立一套飲用水系統，為其部分樓盤項目提供恒大天然礦泉水，為房產提高附加值。因所投資足球隊近期奪得亞洲冠軍杯而知名度進一步提高的恒大地產表示，中國人對於健康問題的高度關註促使其決定投資清潔飲用水領域。
與此同時，總部位於深圳的地產開發商萬科企業股份有限公司趕在徽商銀行本月早些時候香港首次公開募股前買入瞭該行8%的股權。萬科表示，他們希望更好地滿足客戶對於金融服務的需求，同時提升自身在提供全面居住服務方面的競爭力。不僅如此，與萬科高管交流過的分析師表示，萬科也在考慮直接向其管理的物業住戶及租戶提供微型融資或理財產品。
民間二胎 民間二胎設定資料 總部位於北京的開發商新華聯不動產股份有限公司本月早些時候在提交給股票交易所的文件中稱，將籌資人民幣4.8億元，其中部分資金將用於購買一傢信托融資公司49%的權益。該公司稱，此舉將提高公司的資金流動性，有助於業務發展。
供需分化導致房地產的差異化調控時代來臨
在維持房地產價格大體穩定的背景下，各地進入差異化調控時代。北上廣深4個一線城市和武漢、南京、廈門、杭州等9個房價漲幅較快的二線城市，在年底面臨無法完成年初房價控制目標的壓力下，近日進一步收緊瞭調控政策；而三四線城市如溫州和徐州，則對限購政策有所放松。
調控的分化結局是由市場分化的結果註定的。2013年，不同城市房價已由"普漲時代"進入"分化時代"，表現分化的背後是不同區域間市場供需差距。據平安證券測算：2014年一二三線城市供需比將分別為短缺12%，富餘42%和83%；一線城市仍將面臨新增供給小於需求的狀況，供需缺口差距為12%，而2013年成交土地樓面均價同比漲幅為50.6%，因此2014年房價壓力依然顯著。
新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-12-25/10562552643.shtml
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