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內容來自163新聞

葉檀：北京深圳房價反映創新城市風險溢價

中關村示范區顯示的是中國企業的轉型前景，而北京與深圳的房價反映的是中國創新城市享受的風險溢價。

中關村示范區最新數據顯示，今年前十個月，規模以上高新技術企業總收入同比增長10.3%，企業利潤同比增長18.8%，收入總額突破2.8萬億元。2014年，中關村企業實現收入3.57萬億元，同比增長17.2%；利潤和稅收同比增長25%左右；從業人員人均貢獻收入179.4萬元，同比增長11.7%。換句話說，平均每億元收入，在2013年需要62人完成，在2014年僅需56人。

2.8萬億元和3.57萬億元是兩個非常龐大的數字，可以與上海GDP總量媲美。2013年，上海GDP為2.16萬億元，2014年為2.356萬億元。

以中關村示范區為例，它遠不止一條街道，其分園已經涵蓋北京16個區縣，總面積達488平方公裡。區域內有高新技術企業近2萬傢，由政府的創新發展集團主導。這使得高收益企業突破瞭一條街道、一片區域向一個城市甚至京津冀城市群拓展。

以2萬傢企業、3.57萬億元收入計算，每傢企業平均收入1.78億元，中關村示范區公司平均收入趕得上中小板上市公司的營業收入，遠遠超過創業板。Wind資訊數據顯示，2014年中小板上市公司整體實現營業總收入2萬億元，同比增長約12%，實現凈利潤1295億元；創業板公司合計營收3678億元，較2013年增長約26%，凈利潤合計421億元。中關村企業享受高科技企業的高溢價，成為資本、資金集聚信貸增貸地。

北京成為創新中心，越來越多的人到北京尋找機會。當然，高收入群體擁有技術、品牌等，享受高風險溢價，成為推動北京房價上漲的重要原因。

今年1~11月，北京新建商品住宅（含保障房、自住房）網簽量為97187套，同比上漲23.04%。扣除保障房與自住房後，純商品住宅成交49344套，比去年同期上漲13.19%。包括遠郊在內，北京整體房價在上漲，這與北京溢價地區范圍的擴大有密切關系。

從市區來看，中關村軟件園僅2.6平方公裡，集聚瞭277傢軟件企業總部和全球研發中心。2014年，中關村軟件園入駐企業的總產值預計達1400億元，每平方公裡產值541億元，單位產出全國領先。從郊區來看，如門頭溝園的部分企業已經將生產、裝配部門遷至河北廊坊、涿鹿等多個地區，騰出的空間則成為設計研發中心和總部辦公場所。從市區到郊區，北京房地產的價格梯度也呼之欲出。

可以與之相比的可能是未來的深圳前海，深圳設想到2020年，前海蛇口每平方公裡的GDP將超過100億元，單位產值是上海自貿區的5倍以上。前海蛇口將成為亞洲單位產值僅次於香港中環，新加坡和東京銀座的區域。目前前海入駐的企業數量超過瞭曼哈頓。

走入中關村電子一條街，這裡一樣存在著轉型困境。12月7日，《證券日報》報道，如今的中關村一派冷清，電腦城大多關門歇業、3C連鎖巨頭節節撤退，整個中關村都在謀劃著轉型，並經歷著陣痛。

鼎盛時期，中關村是中國最大的終端電子產品集散中心，市場份額占70%以上。如今商戶流失超60%。由於交易慘淡，櫃臺租金價格比往年減少50%~80%。攢機、PC、電子終端交易一蹶不振。

但掌握著資源鑰匙的北京不會成為沒落之城，舊的產業離開，新的產業會再次聚集，以前的櫃臺逐漸成為新技術的展示中心。2006年，中關村地區房價均價隻有每平米幾千元，如今突破7萬元，並且看不出下行的態勢。

中國創新中心的崛起，必然伴隨著高房價的背景，居高不下的房價實際上是資金聚集的產物，是投資溢價的體現。

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新聞來源http://money.163.com/15/1208/01/BA9CLJPU00253B0H.html

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