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  二是要學會對癥下藥。在中國目前的狀況下,為瞭保證城市綜合體的運轉,設計師除瞭要保證設計的東西是符合規范的、是安全的之外,還要更加瞭解社會的構架,瞭解政府的政策和要求,瞭解房地產行業開發的機制,也要瞭解不同開發商對城市綜合體的開發需求,這樣才能對癥下藥。

  王 宇:城市綜合體的開發是一個很復雜的過程,設計隻是其中的一小部分,可能因此有些人認為設計不重要,但我認為這是不對的。事實上,我們的設計團隊在綜合體 開發的過程中,做的不僅僅是設計的工作,我們還花瞭很多時間,幫助甲方和政府研究城市、市場的情況,研究將來城市綜合體開發量化比的關系,幫助甲方做開發 決策,而這些事情在圖紙上是看不到的。

  劉力:作為投資方和風險承擔方,開發商的唯一使命就是整合資源,並充分發揮專業力量的價值。

  三磊美國總裁、設計總監

  洲聯集團(WWW5A)總建築師

  王宇:一是要有很好的設計團隊。中國城市綜合體的發展是一個很快的節奏,整個房地產開發的模式是一旦拿地,就需要盡快做完,盡快投入使用,盡快回收現金,加速運轉。要能保證設計的程序盡快運轉,就需要一個很強的團隊。

  王宇

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-08-12/12552861606.shtml

  代表項目:

  王宇:美國城市化基本到頭瞭,短時期內大量的城市綜合體的需求是不存在的,大部分是轉型,更新換代。全新的城市綜合體是很少的,甚至有些東西是慢慢的在消亡,比如百貨公司關掉的店越來越多。

  美國建築師協會會員

  專業性對於業態復雜的大型地產開發至關重要。但在粗放發展的初級市場,人才稀缺、觀念局限、執行力折扣,都使得多數產品高度同質化,最需要突破的瓶頸就是:研究層面更加深入,構思層面更加開放,執行層面更專註整體性,而這一切的基礎都賴於人才和工作模式的專業性。

  專業性、資源整合和體驗性是當前城市綜合體發展的瓶頸,也是未來發展的方向。



  設計的關鍵是對於項目定位與戰略的理解,如果理解到位,在功能規劃以及空間構思層面,才有可能做出創意性的貢獻。

  資源整合是第二個瓶頸。雖然每個開放企業似乎都明白這一原則,但在操作與服務團隊的整合、專業資源的對接、對當代文化消費的理解等方面仍難免失控。

  劉力:開發商是項目的投資方,也是風險承擔方,因此在項目操作過程中有至高無上的決策權。而合格的設計公司是在項目操作過程當中以專業價值成就項目的關鍵力量,沒有設計師的價值轉換,投資與土地無法轉換成為高坪效的現金流物業。甲乙雙方的關系就是資本與技術的關系。

王宇

  體驗性雖然在理論上成為綜合體開發的共識,但多數綜合體項目仍停留在建築界面的花哨表現上。體驗性被普遍曲解為建築設計的趣味性、遊樂設施的主題性和餐飲娛樂服務的現場性。對於業態功能層面的深入挖掘和本土文化的落地缺少關註與研究。

  訪談嘉賓:

  亞洲人居協會理事

  劉力



內容來自sina新聞

  城市綜合體猶如一臺機器,設計的角色就是如何保證機器在最優的狀態下運轉。

  北京柏彥大廈

  三是懂得整合資源。作為一個建築師,要對各方面做到精通,強度要求很大,這就需要設計師懂得整合利用外部的資源。

  劉力:

  重慶長嘉匯綜合體

  創新的一個表現是讓你設計的東西有沖擊力,有標志性。除此之外,更重要的是設計上的超前意識,要讓你的設計跟社會、人的變化、交通、教育、建築技術的變化相適應。在完成設計的同時,也回饋社會。

  永續要求我們的設計部門一定要有靈活性,有應變能力。現在很多城市的城市綜合體過剩,這就要求你要有能力去轉型,去發現市場的空缺,能夠生存下去,設計在動線上、體系上要有靈活條件,使得它可以去應變。比如,以百貨公司為主的商場,如果以後百貨公司消失瞭,你怎麼在設計上保證設計公司不做之後,開別的店。

  劉力:設計對於綜合體的建設屬於執行層面,關鍵是對於項目定位與戰略的理解,如果理解到位,在功能規劃以及 空間構思層面,才有可能做出創意性的貢獻。目前國內綜合體的設計瓶頸主要在於:首先,缺少對於市場與戰略的理解,隻完成低端設計技術服務;其次,設計師視 野有限,作品相似互抄;第三,誇張的形象隻為博眼球,反而把綜合體應有的文化吸引力外在化、低俗化。

  北京世寧大廈

  二是把綜合體僅當作一個產品來做,就是說市場有人需要你就去做,做出來賣掉就完瞭。

  對於年輕時尚消費,更是體驗與消費分離,以北京為例,年輕時尚人士的聚集熱點無非是:798、南鑼鼓巷、三裡屯太古裡、世貿天階、僑福芳草地,其中798不是購物消費,南鑼鼓巷、三裡屯和世貿天階都是室外,僑福芳草地規模偏小,至於大悅城又是偏低端,缺乏體驗性。嚴格說,北京面對蓬勃興起的90後消費,真沒有一個像樣的針對性綜合體。

  第二大誤區是缺少對文化的深層理解,特別是對於本土文化的結合。對於北京這樣一個古都,一方面有豐富的傳統文化、本土文化資源。另一方面,有巨大的市場輻射能力,每年外地與境外的旅遊者和商務旅行人士,構成瞭其它城市難以企及的消費動力。

  劉力:中國城市綜合體發展的瓶頸,以及未來發展的 方向都集中在三個問題上:專業性、資源整合和體驗土融苗栗西湖土融性。城市綜合體最表象的價值體現在地段的城市價值,和業態的綜合性上,中國目前的綜合體普遍都是依靠土地 價值的優勢和大型綜合物業的強勢競爭力,來兌現地產開發價值,也就是仍處於綜合體開發的低級階段。

  但是,北京的歷史文化遺跡拆毀殆盡,新興的地標如世紀壇、鳥巢、水立方、大褲衩、大劇院與傳統和本土沒有任何關系。在商業綜合體領域,能夠體現傳統風情的也隻有後海和南鑼鼓巷。798、七棵樹、草場地文化區雖然有本土工業化元素,也難以算作商業綜合體。藍色港灣、賽特奧萊所體現的恰是歐美風情。大型綜合體如東方新天地、新光天地、國貿等實在看不出與傳統或本土有任何聯系。



  王宇:一是要與時俱進。市場在變,需求在變,人的消費行為、消費心理也在變,作為一個城市綜合體的設計師,時時刻刻都要學習這些新的東西。

  劉力:以英國的城市綜合體為例,WESTFIELD和CANARYWHARF都是成功的案例。

  王宇:三磊設計的核心價值強調"整合、永續和創新"。

設計創酷10問城市綜合體設計

劉力

  青島國際機場新航站樓

  劉力:作為綜合體設計師,首先應具備對市場的理解力,特別是對於專業策劃顧問團隊所提出的戰略定位有足夠的理解與補充能力。而這一能力需要建立在長期對行業的觀察與研究基礎上,並且需要與投資方、顧問方、決策方、使用方有強大的溝通能力。

  其次,需要有足夠寬廣的跨界視野。由於當代的消費趨勢已經不局限於簡單的目的性購物和餐飲消費,商業建築的構成也不僅是傳統的建築手段,大量的非建築文化元素與新穎的媒介手段的引進,要求設計師有很廣闊的思維和強大的綜合與控制能力。至於傳統的建築規劃設計能力,已經是最低的入門要求。

 NO· 4 誤區:國內城市綜合體在設計過程中存在哪些誤區?

  王宇:一是把城市綜合體當作建築來做。雖然最後蓋出來是一棟建築,但這棟建築會作為一個機器來用。

  王宇:在過去十年左右的時間裡,城市綜合體發展膨脹的速度非常快,導致大部分人,包括政 府、開發商、設計公司都沒有充分的時間來仔細地去想,到底應該怎麼去做。隨著城市綜合體的發展,未來的趨勢就是政府、開發商和設計公司,可能會有更多的機 會去想怎麼樣把事情做對,簡單地說,就是一個不斷趨於理性化、依據市場需求來做的過程。

  三是很多設計公司覺得這是一個很簡單的事,畢竟單項都做過,但不要以為這樣就能做城市綜合體,事實上,將城市綜合體實現出來隻是所有工作的五分之一,大量的工作是前面的五分之四。

  劉力:國內綜合體最大問題不是簡單的規模不夠大,或者業態不夠全,而是缺少針對性和特色不足,導致普遍同質化。

  首先,針對性的不足體現在幾乎每個消費層面。對於高端消費人群,商務活動有高端私人會所,健身活動有高爾夫、馬術、潛水等俱樂部,但是商業體驗消費缺少有針對性的主題服務。對於普通傢庭消費,周末全傢人能夠流連一整天的現代服務設施幾乎沒有,所有人都不得不加入遠足農傢樂的堵車洪流。

  NO· 1 方向:城市綜合體的發展方向是什麼?

  美國華盛頓州註冊建築師

  設計的價值不僅僅體現在單純的設計上,更多的是體現在幫助甲方和政府研究城市、市場的情況,幫甲方做決策。青年首購優惠房貸2015二胎年息

  每年大都會裡興建無數新的綜合體,拆除無數的傳統風貌街區,為什麼不能用新舊結合的方式,將本土文化和傳統文化納入新的城市綜合體。外地人來北京的綜合體消費,難道不是更希望體會北京的文化,境外旅遊者來北京,更希望體驗傳統文化,而北京沒有一個新建的結合老城老建築的北京Mall,沈陽拆除的全國知名的五裡河體育場,為什麼不能改造成五裡河商業中心。

  NO· 5 關系:應如何看待開發商與建築設計公司的關系?

  王宇:原本,開發商與設計公司是服務被服務的關系。作為這樣的關系,業主應該很明確地告訴設計公司他要一個什麼東西,我來提供他需要的東西就好。但中國目前的情況不是這樣的,目前中國的業主找設計公司來並不是很清楚他需要什麼樣的服務,我要通過溝通來搞清這個問題,在這個過程之,實際上就是幫助開發商決策的過程。因此,中國的設計公司和開發商的關系同時也是一個開發商被引導的過程,在某種程度上,設計師要做到能引導開發商在開發過程中做正確的決策。

  王宇:

  NO· 6 傾聽:最想對開發商說的一句話。

  王宇:希望開發商更尊重設計師的勞動。

  美國華盛頓州The Bravern 綜合體



  NO· 7 趨勢:國外城市綜合體的設計趨勢是怎樣的?

  不管是房企發展到一定階段的主動出擊,還是自身戰略調整的現實需要,亦或是受用地限制的被迫選擇,城市綜合體確實迎來瞭"蜜月期"。有數據顯示,在2005年至2010年期間,全國18個重點城市的城市綜合體面積增加瞭5355萬平方米,較前一個五年,城市綜合體的增量翻瞭6.4倍。預計到2015年,即將入市的綜合體體量將達到16437萬平方米。一個龐大的市場!

  在早期城市化的階段,有一段是郊區開發的階段,汽車的發展,城市交通網很發達,很多商業都移到郊區,有幾十年的過程,這個過程是對能源的破壞,對環境的破壞,現在慢慢的又回到瞭大城市,從郊區又搬到城市中心,人回到城市中心,生活消費也回到城市中心,是城市中心復蘇的一個趨勢,不是很快的速度,但是一點一點在進行。

  劉力:發達國傢與地區的城市綜合體歷史比我們長很多,但多以傳統形態和全新主題為主。近些年引人關註的城市綜合體,更多的是結合舊城改造建設、細分市場、文化主題融入。





  NO· 8 借鑒:全球比較成功的城市綜合體有那些?

  王宇:深圳的萬象城和日本的難波城(Nampa Park)都比較成功。這兩個城市綜合體的思路和決策比較清楚,選址、內容的選擇、針對的用戶都是恰到好處的。後者還充分地針對社會問題、城市擁堵問題、人與環境的問題想出來瞭很多的辦法。

  正弘藍寶灣綜合體

  No· 9 理念:城市綜合體的設計理念是什麼?

 NO· 3 素養:作為城市綜合體的設計師,需要具備怎樣的素質?

  整合,就是我們在尋求一個最優解。可能我的住宅或者辦公的設計不如隔壁,但綜合起來,確是強過他們的。

  世界華人建築師協會創會會員、理事

  代表項目:

  劉力:城市綜合體的設計需要多方面專業能力的支撐,包括城市發展與規劃的解讀能力,市場容量與趨勢的研判能力,消費文化與技術手段的嫁接能力。洲聯集團在中國市場十幾年的發展中,一直在做這幾方面的長線積累。集團下屬的五合新力規劃公司以城市發展規劃和產業規劃見長,成為對於項目定位的重要規劃顧問力量。上海五合智庫成立九年來,以市場研究、項目策劃、融資與招商服務立業,是目前國內商業設計領域最為缺乏的高端智力服務。而在中國地產開發領域最著名的五合國際建築設計公司,突出的專長就是商業設計,為萬達廣場設計瞭十餘個項目,視野與創意是設計專業人士的核心競爭力。

  No· 10 優勢:公司在城市綜合體的設計上有哪些競爭優勢?



  二是要有一個很明確的思路,一個富有經驗的思維過程。要搞清楚開發商以及政府要達到什麼樣的目的。通過有效的溝通把思維的過程盡量縮短,用最短的時間把思路理清楚,很快地把事情做對,這就是我們的競爭力。很多時候不是畫設計,而是說設計。這裡的說,是實實在在地去論證,把事情理清楚,使得整個開發過程不繞圈。

  劉力:洲聯國際城市綜合體的設計理念也正是我們的競爭優勢所在。

 NO· 2 角色:設計在城市綜合體當中承擔怎樣的角色?

  在這個龐大的市場中,設計,作為其中的重要一環,究竟承擔著哪些角色?目前的城市綜合體設計存在哪些誤區?一個優秀的城市綜合體設計師應該具備怎樣的素質?帶著這些問題,我們分別采訪瞭三磊設計美國總裁王宇先生和洲聯國際總建築師劉力先生,看兩位建築大師如何"爭鋒相對"。

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