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中國的購物中心分類，不同於美國，僅簡單分為3類，市級，區域級和社區級

發展趨勢；

第一個趨勢是：經濟轉型升級和新型城鎮化將成為商業地產發展內生動力。

"中國商業地產發展白皮書發佈會暨

第一部分現勢篇，先看幾組數據，首先是商業地產投資額，增長勢頭是一直向上的，但增長率有所波動，10年達到高點後，有所回落，13年有所抬頭。

美國著名經濟學傢，諾貝爾獎獲得者Stigliz：21世紀世界經濟發展的2個重要引擎，一個是美國的高科技，一個是中國的城鎮化，在這樣的歷史機遇下，中國如何借助美國的高科技，提升創新能力，利用城鎮化高速發展的契機，將中國經濟帶上一個臺階，真正成為既大又強的經濟體。

值得關註業態：特色商業街、物流地產、旅遊地產、交通樞紐型商業、遠城區商業中心。

根據數據和2013年發生的事件，我們總結出三大現狀：首先，商業地產持續快速增長，區域泡沫化風險增大；從前面的表中可以看出，2013年中國商業營業用房開發投資完成11945億元，增長28.28%；重慶、沈陽、青島及廈門幾個城市的購物中心空置率高達15%～20%。而10%是購物中心通常可接受的警戒線。

第五個：社區型中小購物中心將成為發展亮點

南京的上榜理由：實力榜排名第6。後面是幾個排名靠前的指標。城市化率79.73%，地均GDP9329.77(萬元/平方公裡)，人均社會零售品消費額增長率16.91%，大專以上人口比重26.12%；

另外，小區知道和叮咚小區這種以APP，微信平臺等服務社區的新型模式，隨著叮咚小區獲得1億天使投資而引起關註。

四個問題

南京

商業體量較大，空置率偏高。樓面地價平均2500-3500元/平方米，商鋪投資回報率在4%-6%。

不少地方政府沒有將城市規劃與商業網點規劃統籌安排，硬性搭配商業用地和住宅用地比例，缺乏對整個城市經濟發展規律和人口佈局的考慮，而一些開發商追求短期獲利，采用以銷售為導向的開發模式也使得商業地產項目前期市場調查不足和後期規劃馬虎，無心經營，以至於很多城市熱點區域商業項目紮堆入市，而其他區域卻商業配套不足，出現整個城市商業佈局失衡的現象。

第二，地產商缺乏經驗，商業地產重量輕質：

中國商業地產白皮書發佈會發佈內容

我們利用PRIME模型，根據去年的反饋，從指標修正入手，采用灰色關聯度分析法對中國35個大中城市的商業地產投資潛力進行綜合評價。排出瞭35強的實力榜，並將前十名定為第一梯隊實力榜(我們戲稱為豪門組，要有點資本和實力才進得去)，11到20定為第二梯隊實力榜(我們戲稱為經濟組，屬經濟適用型)，21到35定為第三梯隊實力榜(屌絲組，世界杯上的哥斯達黎加給屌絲逆襲一個圓滿的註解，分在死亡之組，其他3個都是豪門，曾經的世界冠軍，但唯一的屌絲卻成功逆襲，提前出線)。因時間的關系，我在此僅對前10名做個分析。

這裡給大傢一個量化的結論：商業營業用房投資額每增加1個百分點帶動地區GDP總量增長0.5498個百分點。

第二個：商業地產並購整合加速、投資機會關註價值窪地

重要研究成果如下：

第四，融資瓶頸制約企業開發經營模式轉型：

這裡要說的是：沒有金融是萬萬不行的。

2013年進入的名企有：龍湖、萬達、萬科、華僑城、凱德、華潤、紅星美凱龍、佳兆業等。

以上問題的出現，給大傢的提醒是：規劃要先於開發，經營比開發重要，找人比找地重要，沒有金融是萬萬不行的。

第二，武漢首次邁入前十名之列，沈陽則跌出瞭前十名。武漢位居第八，超過瞭成都和杭州，沈陽則跌出瞭前十名，而去年的沈陽也確實表現得很亮眼。武漢雖然與東部發達城市仍有一定差距，但作為中部地區的"九省通衢"，具有顯著的區位優勢，近年來通過大力興建地鐵和隧道把整個城市聯結瞭起來，再加上龐大流動人口對商業的拉動作用，武漢整體的商業環境在不斷改善。沈陽作為東北地區的特大城市，盡管具有較強的經濟實力和輻射能力，但近年來商業地產的開發已經出現瞭泡沫化傾向--在這個常住人口不到1000萬的城市卻已經有接近3000萬平方米的商業地產項目供應，這大大超出瞭當地居民的消費能力，預期未來將有一批項目停工或轉手，而這將對沈陽整體的房地產市場乃至城市經濟造成較大的負面影響。

通過以上的實力榜的排名和在前十中挑選的熱點城市的分析，我們的熱點城市推薦順序是：武漢，重慶，南京。

在上篇的最後，我們還特別針對北京不同商圈，不同類型的19個購物中心，進行瞭實地調研，分別得出按店面數量和面積的業態配比和品牌分佈情況。

內容來自sina新聞

下面是5個發展趨勢

第三個現狀是：電商增量大，實體店體量大，融合模式多樣化。2013年網絡零售市場交易規模近1.9萬億元，較2012年增長高達42.8%，來勢兇猛，但隻占到社會消費品零售總額的8.04%。所以說，電商增量大，實體體量大。另一方面，電商，傳統零售商相互滲透，新模式層出不窮，電商進軍實體店，如：京東的全球第一傢實體店近日在新加坡的Chinatownpoint開業，聚美優品的首傢實體店於2013年12月開業；樂蜂網也有實體店開業計劃。實體店涉足電子商務，如：萬達上線萬匯網，南京中央商場集團推出雲中央，王府井百貨啟動網上商城。。。連物流公司也來湊熱鬧，我們知道：讓馬雲佩服的人不多，快遞公司順豐的老總王衛是一個，在5月18日，"我要發"的日子，順豐在全國開業518黑客便利店，瘋狂進入O2O：，除可以提供快遞物流業務，虛擬購物外，還具備ATM，冷鏈物流，團購預售，試衣間，洗衣，傢電維護等功能，此舉必定會對電商格局和零售業帶來瞭沖擊。

白皮書的第二部分，也就是中篇，是商業地產與城鎮化的相互關系研究。本篇是承上啟下的作用，既是對上篇綜述的理論分析，也是對下篇模型建立的依據。12年的白皮書我們研究成果是：通過對22個省的時序數據進行格蘭傑因果檢驗，證明我國的商業地產與城鎮化存在相互促進的關系。而13年的白皮書在12年研究基礎上，以索洛經濟增長模型為理論依據，實證分析我國一、二、三線城市商業地產發展與經濟增長之間的相互作用情況，以此來反映二者之間的關系，

2013年新開工的項目也較多：武漢英特宜傢購物中心、武漢恒隆廣場、華潤萬象城、嘉裡中心、武漢水遊城、綠地正大廣場、凱德廣場等

報告的3部分也是各有側重，上篇專註行業梳理，通過對過去一年來行業重點事件，重點數據的分析，總結現狀，發現問題，研判趨勢。

發佈單位：清華大學中國發展規劃研究中心商業地產部

3個現狀後，我們總結出瞭4個問題，

首先：地方整體規劃缺失、商業佈局失衡；

2)第一夫人出訪帶熱民族風。第一夫人的服飾和用品的國產化，為支持中國品牌作出表率，為中國消費品牌帶來發展機會，而商業地產的核心是商品，第一夫人的表率既能激發國人購買國貨的欲望，也能帶動民族消費品牌的發展。對商業地產來說，不失為一件好事。3)反腐高壓下，關註大眾化，非公消費的增長。這些都會為未來的城鎮化發展帶來機會，並進而促進商業地產的發展。

第二個現狀是：零售增長放緩、商業項目並購頻現。2013年社會消費品零售總額實現23.781萬億元，同比名義增長13.1%，雖跑贏GDP大盤，但增速較上年放緩1.2個百分點，連續第三年下滑，是2004年以來的最低增速。另一方面是並購頻現，華潤吞樂購，光耀東方收購中關村購物廣場，王府井收春天百貨；銀泰退出鄂武商；翠微購當代和甘傢口大廈，2013年的並購案是12年的4倍，同時，還有很多未實現的交易同樣備受關註，如：物美購卜蜂蓮花流產，百佳欲賣又停，東方傢園停業，其中，最受人矚目的當屬娃歐商場的未來。我稱之：娃哈哈夢醒零售業，未來舉步維艱。很多人說宗慶後夢碎商業地產，我到覺得不是夢碎，是夢醒，就是原來想得太簡單，是美夢，現在夢醒瞭，回到現實，覺得商業這事不好玩，需要認真評估，重新定位)。可以說，2013年的商業地產是你方唱罷我登場，讓我們應接不暇。

值得關註區域：河西、江寧、東山、仙林、雄州和湖南路等區域

越是經濟發達的地區，商業地產對經濟的影響越大，而經濟對商業地產的影響越小。而經濟欠發達地區則相反，是經濟對商業地產的影響大，而商業地產對經濟的影響小。或者更直觀的說，經濟發達地區的商業地產更註重創造需求，而經濟欠發達地區的商業要更註重滿足需求。

2013年新開工的項目也較多：萬科萬錦匯、巴南萬達廣場、巴南萬象城市廣場、等。

最後感謝研究團隊所有成員的努力，感謝演講嘉賓們，今天請來的演講嘉賓，大多數都曾對我們的報告給予過指導。感謝來賓們，希望我們的研究團隊能給你們的決策工作提供專業的研究支持。也希望你們能支持我們的學術研究，讓我們的白皮書越辦越好，能夠為行業發展提供指導意見。

第四個：商業房屋銀行2胎貸款全省皆可處理地產的業態向體驗型傾斜，無自持能力的企業將被淘汰

值得關註業態：特色商業街、歷史文化街區、城市綜合體、社區級商業中心

武漢：

中篇，專註縱向研究，偏重學術。主要是在中國近20年快速城鎮化的發展過程中，跟蹤變化，發現規律。12年研究瞭商業地產與城鎮化存在相互促進的關系，並在不同階段有不同表現形式。去年研究瞭商業地產與經濟發展的促進關系，並得出商業營業用房投資額每增加1個百分點帶動地區GDP總量增長0.5498個百分點。

首先是重慶：

去年我們推出瞭用於中國商業地產投資潛力評價的Prime模型。一年來我們根據各方意見，在數據選取上本著科學性，系統性，可比性，可操作性，導向性5個原則，將原來的48項數據指標減少為32項，隻是有些指標因數據來源缺乏，而用相似數據替換，未來，隻要有合適的數據來源，我們還有完善空間，所以在這裡想說一句，若有提供可靠原始數據的機構，我們願意合作。

一方面：根據公開數據顯示，開發面積排名全國前四位的開發商占購物中心面積總量的比重僅為6.6%，而前十位的開發商也僅為10.8%。而在成熟市場國傢，購物中心行業集中度通常在50%以上。如：美國2012年共有185傢奧特萊斯，650多萬平米可租賃面積，而前2名開發商(著名的西蒙集團的Premium品牌，和Tanger的Tanger品牌)就有109個項目和360萬平米，占有59%的項目和55%的面積。另一方面，很多盲目開發和被動開發的商業地產項目，將會被低價拋售。

中篇：第二部分是商業地產發展與城鎮化

這裡要說的是：經營比開發重要

從商業地產發展的角度，未來需要關註的幾點包括：1)農村土地政策的突破。《十八屆三中全會精神全面深化改革的決定》中提到建立城鄉統一的建設用地市場。在符合規劃和用途管制前提下，允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權同價。

第三個：互聯網與商業地產緊密結合，並會創造新的商業模式。

下篇：商業地產投資潛力評價PRIME模型

這裡要說的是：找人比找地重要

35個代表城市的投資潛力排名

2013年度中國商業地產發展白皮書分為3部分，第一部分是現勢篇，是對中國商業地產發展總體表現的一個綜述；通過對2013年商業地產市場整體運營數據的分析和熱點事件的梳理，總結出3個現狀，4個問題和5個趨勢。第二部分是發展篇，是對商業地產發展與城市經濟增長之間的關系進行瞭分析。第三部分是潛力篇，是利用prime模型，對35個大中城市商業地產投資潛力進行瞭排名。

總排名；

這是商業地產投資潛力前十城市的排名表，在這十個城市中，武漢屬於中部地區，重慶和成都屬於西部地區，其他七個城市都位於東部地區。由此可以看出，中國優質的商業資源和投資市場依然高度集中於東部經濟發達的大城市。

本次排行榜的前十名與去年桃園楊梅農地貸款的白皮書相比，主要有三大亮點：

第一，上海首次超過北京，位居商業地產投資潛力排行榜的首位。從分項潛力來看，雖然上海的公共服務和環境吸引的潛力略低於北京，但在資源利用潛力和市場發展潛力卻都高於北京，故綜合評價後排名超過瞭北京。未來，隨著上海自貿區的發展，以及京津冀一體化戰略的推進後，北京會有更多的經濟職能和產業資源被分散到周邊城市，未來上海在商業地產投資潛力上領先北京的優勢可能還將進一步擴大。

第三，商業地產專業人才發展落後行業發展：

第三，重慶首次跨入前五。重慶和成都這兩個西部城市依然占據著前十名的位置。雖然重慶商業地產發展起步落後北上廣深，但隨著五大商圈升級、重慶CBD的打造，重慶的城市輻射力和影響力正在逐漸提升，其商業地產也將會經歷一個快速發展時期，擁有極大的後發潛力。成都作為中國西部正在崛起的經濟金融中心和國際旅遊目的地，擁有蓬勃發展的旅遊業和會展經濟，近年來政府擬定的"城市多中心"發展戰略使商業地產投資增長迅猛，一躍成為中國城市綜合體發展最快的城市，未來需預防結構性過剩的風險。

我們的排名是通過建立模型，選取指標，經過計算，得出的結果，是數據基礎上的客觀排名，可以稱之為實力榜，對於每個投資者而言，除瞭這些宏觀層面的客觀數據的參考，還要在特點區域層面進行主觀判斷。在此，我僅就綜合排名中，第一梯隊，即豪門組中我們認為最值得關註的城市，舉例進行分析。這3個城市是重慶，南京，武漢。

金隅•萬科廣場作為房企龍頭萬科組建商用地產管理部後推出的第一個商業地產項目，3個重要亮點是：1)選址。選在北京非核心區，政府支持力度大的昌平區的居民聚集區，2)一流的規劃設計。3)加強餐飲，兒童，休閑娛樂的配比。但1)現狀與定位上的偏差，2)業態的調整期，3)交通問題以及商業地產運營團隊的專業度問題都會挑戰萬科，不管怎樣，萬科這種以服務社區為主的商業定位，以區域購物中心的體量做社區商業的設計，以購物中心資本化為發展的理念，為商業地產界帶來瞭新風，但能否以此為標桿成功完成 "萬科廣場系列"商業地產產品線的打造，並影響商業地產界的發展格局，讓我們拭目以待。在此不能否認的是，社區商業將成為商業地產未來發展的亮點。

上榜理由是：實力榜排名第4，後面是幾個排名靠前的指標。GDP增長率16.4%，商業營業用房投資增長率62.22%，居民消費傾向82.70%，地區客運總量14億人次，地區貨運總量：96778萬噸。

政府的相關規劃和扶持方向包括：定位長江上遊地區購物之都和會展之都，發展電子商務，成為西部國際物流中心。

三個現狀

我國一二線城市購物中心的平均體量從2012年的7萬平方米增長至2013年的逾8萬平方米，每年新建300個左右的購物中心。中國在建購物中心面積占全球的一半以上。量上去瞭，我們再看看質，體現購物中心價值的最重要的2項指標，租金和空置率，目前的情況是租金下降，空置率上升。如：沈陽商業購物中心空置率高達24.3%，位居全國第一。北京、廣州優質商圈的商鋪空置率分別為11.5%及10.0%，而二線城市中，成都、沈陽的空置率更是高達10.6%及20.2%。這中間重要的原因是地產商缺乏商業地產開發運營經驗造成的。

提起2者結合，我們必須要說說萬達的萬匯網。萬達迫於電子商務的沖擊，也有搶占大數據時代先機，打造新一代綜合體的考慮，強勢打造萬匯網，定位生活服務類電商。在萬達印有王健林烙印的"服從"的企業文化的背景下，線上線下業務如何互補而不是制約，萬達地產團隊與新興網絡團隊如何促進而不是掣肘，是萬達必須面對的。但無論如何，商業地產巨頭的所有動作，都是值得我們思考並重視。

值得關註區域：北部新區禮嘉商圈、龍盛商圈、九宮廟商圈、縉雲商圈、陶傢商圈等區域。

值得關註業態：國際品牌村、中心鎮商業中心。

清華大學中國發展規劃研究中心

主辦單位：清華大學中國發展規劃研究中心

政府的相關規劃和扶持方向包括：建設一批城市綜合體，打造時尚購物之都。建立6級商業中心體系，培育特色商業街(區)。規劃市級商業街(區)共22條。培育50傢電子商務應用率達到60%以上的大型流通企業。

商業體量較大，空置率都還在正常范圍內。樓面地價平均4000-6000元/平方米。商鋪投資回報率在3%-5%。

2013年進入的名企有：萬達、華潤、招商地產、南京中央商場集團、雅居樂、花樣年等。

2013年新開工的項目也較多：水平方、江寧萬達廣場、招商花園城、中央商場、河西金奧國際廣場、雅居樂長樂坊、等。

未來幾年會出現強強聯手，以強凌弱，並購收購風將會盛行。

在互聯網時代，消費者購物行為隨之發生瞭4個方面的顯著變化：購物空間立體化(全渠道購物)、時間碎片化、購物移動化、信息傳播社交化。這四大變化直接顛覆瞭傳統的商業地產運營方式。為瞭規避電商的沖擊，同時適應消費方式的新變化，傳統零售業態在商業地產項目業態中的比重不斷降低，而休閑、娛樂、社交、生活服務等體驗型業態則加速成為商業地產業態經營的主體。

武漢的上榜理由：實力榜排名第8。後面是幾個排名靠前的指標。商業營業用房投資增長率62.66%，城市化率66%，居民消費傾向72.21%，大專以上人口比重25.19%

政府的相關規劃和扶持方向包括：打造中部地區的消費中心和時尚購物之都。打造10大商圈。區域性國際物流樞紐。打造8大物流中心。全國性綜合交通樞紐。中部地區國際旅遊集散地。

商業體量和空置率都還在正常范圍內。投資成本較低。樓面地價平均2000-3000元/平方米。投資回報較高。商鋪投資回報率在5%-6%，高於一線城市

2013年進入的名企有：恒隆地產、凱德置業、華潤集團、宜傢、嘉裡建設、上海鵬欣、日本永旺株式會社、綠地等

這裡要說的是：規劃要先於開發

值得關註區域：漢口沿江商務區、後湖新城、黃埔新城、五裡墩商圈、邾城商貿文化宜居區。

移動互聯時代商業地產發展新思路研討會"順利舉辦

商業地產行業的熱門崗位包括操盤手，招商，運營人才，早期是很多香港人到大陸來，成為第一代購物中心的招商運營團隊；之後，萬達成為商業地產界的黃埔軍校，從萬達流向各個房地產公司的人才比比皆是，而高薪跳槽的萬達人，在萬達體制內可以，出來後未必能幹好。目前的情況是，跳槽的多，薪酬漲得也快，但200萬年薪難求好的項目操盤手，真正能搞好的人並不多。尤其是在商業地產在受到電商沖擊，尋求突破的背景下，就更顯人才的稀缺。

武漢作為傳統大城市，基礎還是很好的，改革開放之後，沿海的區位優勢使其發展快於內陸地區也是必然，但這幾年，隨著武漢領導層的開放，在政策的支持力度的加大，後發優勢還是明顯的。而且，土地成本相對較低，傳統商業急需升級，如何利用基礎工業較好，交通樞紐的優勢和人才數量龐大的優勢，將武漢打造中中國中部地區的核心城市。

有來賓對某一特定城市感興趣的，我們也可以給出詳細的評估報告。

核心價值與發展設想

我們的白皮書每年都會發佈，而且結合瞭政府，企業，學術界的綜合優勢，力圖客觀，公正的反映中國商業地產發展的基本規律，發掘我國商業地產投資熱點，為行業發展給出具有參考和借鑒價值的建議。

商業地產的開發運營同住宅不同，投資大，周期長，回報慢，但經營好的項目，回報高，收益久，雖然目前除傳統銀行貸款外，金融產品也很多，如：海外發行票據、信托、私募，等，但資金成本通常很高，與商業地產對資金的需求是不匹配的。去年中信證券推出的中信啟航專項資產管理計劃被認為是國內首單REITs產品，此產品雖具備REITs的一些產品特征，但與標準的REITs仍有一定差距。而萬科入股徽商銀行，也讓產融結合呼之欲出，但畢竟隻有超大企業才可以做到這點。所以說，房地產金融領域的創新還要繼續，還是有很長的路要走。

總之，我們認為，所謂的過剩是相對的，不是絕對的。(即便是在飽和的商圈裡，隻要你有好的業態組合，優秀的運營團隊，你一定有生存空間，而反面是，即便是在不飽和的商圈，如果你的業態不好，運營也很差，那你的項目也早晚會被淘汰)。所以說，商業地產沒有過量，隻有過時。未來幾年，一方面是反腐的高壓態勢和環境保護的需要，一方面是新型的，以人為本的城鎮化的發展，應該說，在經濟層面的體現是，一方面是經濟發展勢頭一定減緩，保持在7%左右，一方面是消費增長應該是高於經濟增長的，可以保持在2位數，所以說，商業地產的發展一定是危和機並存的。思路決定出路，我們準備好瞭嗎？

下篇專註橫向比較，通過自建模型，對重點城市商業地產發展環境和投資潛力進行比較分析，發現不同城市的投資機會，為政府和企業決策提供依據。

同時，我們還加入重點關註一些城市商圈和商業地產項目的具體運作情況，希望用更為真實的數據為政府和企業決策提供點建議。

明年，我們將首次關註海外地產市場，今年走瞭國內很多地方，也去瞭歐美，馬上還要去英國，下半年還有非洲，基本都是商業地產方面的咨詢顧問工作，一方面中國房地產企業有走出去的趨勢，另一方面，海外幾個地區的房地產市場也正在復蘇。我們希望在這方面為中國企業做點工作。

我們的研究團隊希望能為客戶提供項目投資的前期定位研究。每年的白皮書給大傢一個行業發展趨勢的宏觀判斷，同時根據當年的熱點區域，給出特定城市的區域判斷，具體到項目層面，可以專門做項目地研究。所以說，我們給客戶提供項目定位研究，主要從宏觀層面，區域層面和項目層面給出專業建議。

所有這些創新的核心，我們認為是對數據的控制，可以說，誰掌握瞭數據，誰就控制瞭未來。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-06-23/11222788261.shtml